房價漲跌牽動各方神經(jīng)，從今年年初青島首批加入“限購”行列，重拳出擊迎戰(zhàn)高房價，調(diào)控已經(jīng)近1年。目前，樓市過熱已經(jīng)剎住車，成交減緩，存量房破14萬套，10月房價也繼8月后又現(xiàn)下降，環(huán)比降0.2％。

青島率先加入“限購”調(diào)控近一年房價開始跌

今年年初，中國傳統(tǒng)的小年夜，注定不是一個平靜的日子。在這一天，新“國八條”出臺，新一輪樓市調(diào)控，給兔年樓市帶來一股“寒流”。

新“國八條”要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，這被稱為史上最嚴調(diào)控。

今年1月31日起，青島率先加入“限購”城市之列，落實新“國八條”，將限購范圍限定為七區(qū)。對不符合限定購房套數(shù)政策的，不予提供網(wǎng)簽備案服務。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反限購規(guī)定，弄虛作假，拒不整改的，依法嚴肅查處，暫停其網(wǎng)上簽約。史上最嚴的調(diào)控政策正式在青島拉開序幕。

經(jīng)過近一年的調(diào)控，青島房價高燒開始減退。11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)。青島10月新建住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌了0.2％，同比上漲1.6％；新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2％。這是繼8月份房價下跌后，房價又一次回調(diào)，二手房價格調(diào)整更加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月青島二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.4％，同比上漲1.5％。這已是8月份以來，二手房價格連續(xù)3個月環(huán)比下跌。

高燒退去存量房破14萬賣方市場轉成買方市場

限購令實施后不久，市場就感受到了這一最嚴調(diào)控手段的威力，首當其沖的就是二手房市場。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份青島市內(nèi)四區(qū)二手房成交1297套，相比去年同期下降1／3左右。

二十一世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域市場分析師張斌告訴記者，二手房一季度成交量，比2010年四季度環(huán)比下降了48％。

隨著二套房首付比例提高、首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消等等調(diào)控措施不斷加碼。買房靠搶的賣方市場變了方向。開發(fā)商從不愁賣、坐著賣，開始“坐立不安”，銷售不動。甚至延遲開盤，觀望市場。各種促銷手段輪番上場，但效果一般。剛過去的“金九銀十”慘淡收場，共銷售住宅15276套。較去年同期大幅下降33.6％。而去年同期賣出23020套房。

21日，記者從青島市國土資源和房屋管理局獲悉，截至當天下午6點，青島存量房已經(jīng)達到140298套，其中住宅存量達到107951套，市場存量增大，購房者選擇空間也更多。

據(jù)中國指數(shù)研究院青島分院分析師王志霞介紹，成交下跌的主要原因是受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，預計4季度的成交仍不樂觀。樓市已變成買方市場，不再是開發(fā)商一方獨大掌握定價權，要更多地考慮市場行情，回歸房產(chǎn)價值理性。

資金鏈考驗開發(fā)商耐力調(diào)控不放松房價還會跌

臨近年底，也到了開發(fā)企業(yè)支付工程款、貸款、員工薪酬的高峰期。由于樓市成交量下降，資金回籠困難，資金問題成為推動房價進一步調(diào)整的一個關鍵因素。

而青島很多房產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張的局面。黃島的唐島灣板塊，李滄的中央居住區(qū)板塊，都已經(jīng)有兩家囤地近百萬平方米的開發(fā)商通過出讓股權的方式融資，以緩解后期開發(fā)壓力。

據(jù)一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，不少開發(fā)企業(yè)都面臨著年底前的回款壓力，很多項目都開始大搞促銷，希望以價換量回籠資金。而如果無法順利實現(xiàn)銷售變現(xiàn)，不少公司將陷入困境。

目前，打折促銷已成為青島樓市的普遍現(xiàn)象。9月份開盤的膠州灣北部大盤青島風景，以3000多元／平方米開盤，比預定價格下調(diào)近7折，在樓市引起轟動，率先掀起以價換量的樓市價格戰(zhàn)。

進入10月，價格戰(zhàn)繼續(xù)蔓延，先是高新區(qū)樓盤龍湖以5000多元／平方米的起價入市，比周邊房價低出近2000元。緊接著膠南大盤保利海上羅蘭宣布6000多元／平方米開盤，更是將降價大潮引向西海岸海景房。

青島多位樓市業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控政策如果不松動，迫于資金鏈的壓力，會有越來越多開發(fā)商加入到降價大軍中，優(yōu)惠力度也將進一步加大，房價也將進一步下行。