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房?jī)r(jià)漲跌牽動(dòng)各方神經(jīng)，從今年年初青島首批加入“限購(gòu)”行列，重拳出擊迎戰(zhàn)高房?jī)r(jià)，調(diào)控已經(jīng)近1年。目前，樓市過(guò)熱已經(jīng)剎住車(chē)，成交減緩，存量房破14萬(wàn)套，10月房?jī)r(jià)也繼8月后又現(xiàn)下降，環(huán)比降0.2％。

青島率先加入“限購(gòu)”調(diào)控近一年房?jī)r(jià)開(kāi)始跌

今年年初，中國(guó)傳統(tǒng)的小年夜，注定不是一個(gè)平靜的日子。在這一天，新“國(guó)八條”出臺(tái)，新一輪樓市調(diào)控，給兔年樓市帶來(lái)一股“寒流”。

新“國(guó)八條”要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，這被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控。

今年1月31日起，青島率先加入“限購(gòu)”城市之列，落實(shí)新“國(guó)八條”，將限購(gòu)范圍限定為七區(qū)。對(duì)不符合限定購(gòu)房套數(shù)政策的，不予提供網(wǎng)簽備案服務(wù)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反限購(gòu)規(guī)定，弄虛作假，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，暫停其網(wǎng)上簽約。史上最嚴(yán)的調(diào)控政策正式在青島拉開(kāi)序幕。

經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)控，青島房?jī)r(jià)高燒開(kāi)始減退。11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。青島10月新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌了0.2％，同比上漲1.6％；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2％。這是繼8月份房?jī)r(jià)下跌后，房?jī)r(jià)又一次回調(diào)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更加明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月青島二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4％，同比上漲1.5％。這已是8月份以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。

高燒退去存量房破14萬(wàn)賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)成買(mǎi)方市場(chǎng)

限購(gòu)令實(shí)施后不久，市場(chǎng)就感受到了這一最嚴(yán)調(diào)控手段的威力，首當(dāng)其沖的就是二手房市場(chǎng)。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份青島市內(nèi)四區(qū)二手房成交1297套，相比去年同期下降1／3左右。

二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域市場(chǎng)分析師張斌告訴記者，二手房一季度成交量，比2010年四季度環(huán)比下降了48％。

隨著二套房首付比例提高、首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消等等調(diào)控措施不斷加碼。買(mǎi)房靠搶的賣(mài)方市場(chǎng)變了方向。開(kāi)發(fā)商從不愁賣(mài)、坐著賣(mài)，開(kāi)始“坐立不安”，銷(xiāo)售不動(dòng)。甚至延遲開(kāi)盤(pán)，觀望市場(chǎng)。各種促銷(xiāo)手段輪番上場(chǎng)，但效果一般。剛過(guò)去的“金九銀十”慘淡收?qǐng)觯蹭N(xiāo)售住宅15276套。較去年同期大幅下降33.6％。而去年同期賣(mài)出23020套房。

21日，記者從青島市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，截至當(dāng)天下午6點(diǎn)，青島存量房已經(jīng)達(dá)到140298套，其中住宅存量達(dá)到107951套，市場(chǎng)存量增大，購(gòu)房者選擇空間也更多。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院分析師王志霞介紹，成交下跌的主要原因是受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)4季度的成交仍不樂(lè)觀。樓市已變成買(mǎi)方市場(chǎng)，不再是開(kāi)發(fā)商一方獨(dú)大掌握定價(jià)權(quán)，要更多地考慮市場(chǎng)行情，回歸房產(chǎn)價(jià)值理性。

資金鏈考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商耐力調(diào)控不放松房?jī)r(jià)還會(huì)跌

臨近年底，也到了開(kāi)發(fā)企業(yè)支付工程款、貸款、員工薪酬的高峰期。由于樓市成交量下降，資金回籠困難，資金問(wèn)題成為推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整的一個(gè)關(guān)鍵因素。

而青島很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈緊張的局面。黃島的唐島灣板塊，李滄的中央居住區(qū)板塊，都已經(jīng)有兩家囤地近百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓股權(quán)的方式融資，以緩解后期開(kāi)發(fā)壓力。

據(jù)一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)都面臨著年底前的回款壓力，很多項(xiàng)目都開(kāi)始大搞促銷(xiāo)，希望以價(jià)換量回籠資金。而如果無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售變現(xiàn)，不少公司將陷入困境。

目前，打折促銷(xiāo)已成為青島樓市的普遍現(xiàn)象。9月份開(kāi)盤(pán)的膠州灣北部大盤(pán)青島風(fēng)景，以3000多元／平方米開(kāi)盤(pán)，比預(yù)定價(jià)格下調(diào)近7折，在樓市引起轟動(dòng)，率先掀起以價(jià)換量的樓市價(jià)格戰(zhàn)。

進(jìn)入10月，價(jià)格戰(zhàn)繼續(xù)蔓延，先是高新區(qū)樓盤(pán)龍湖以5000多元／平方米的起價(jià)入市，比周邊房?jī)r(jià)低出近2000元。緊接著膠南大盤(pán)保利海上羅蘭宣布6000多元／平方米開(kāi)盤(pán)，更是將降價(jià)大潮引向西海岸海景房。

青島多位樓市業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控政策如果不松動(dòng)，迫于資金鏈的壓力，會(huì)有越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)大軍中，優(yōu)惠力度也將進(jìn)一步加大，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步下行。